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Immobilien als Altersvorsorge – welche Immobilien können interessant sein?

Beim Thema Altersvorsorge wird immer mehr Menschen klar, dass die staatliche Rente limitiert ist und längst nicht mehr so viel gezahlt wird, wie es noch vor einigen Jahren der Fall gewesen ist. Während es der aktuellen Generation an Rentnern noch verhältnismäßig gut geht, ist es möglich, dass kommende Generationen weitaus weniger an Rente bekommen werden. [...]

Beim Thema Altersvorsorge wird immer mehr Menschen klar, dass die staatliche Rente limitiert ist und längst nicht mehr so viel gezahlt wird, wie es noch vor einigen Jahren der Fall gewesen ist. Während es der aktuellen Generation an Rentnern noch verhältnismäßig gut geht, ist es möglich, dass kommende Generationen weitaus weniger an Rente bekommen werden.

Immobilien werden immer häufiger als Altersvorsorge eingesetzt. Es ist ohne Probleme möglich, dass ein Haus oder eine Wohnung vermietet werden kann. Dabei gibt es verschiedene Arten von Renditeobjekten. Häufig werden gerade ältere Häuser saniert, damit sie zur Vermietung am Markt angeboten werden können. Bevor jedoch kopflos ein altes Haus gekauft wird, um es zu sanieren, sollte zunächst auch auf die Rendite geachtet werden. Das bedeutet, dass der jährliche Ertrag durch die Miete (= Mieteinnahmen) den Ausgaben gegenüber gestellt werden muss. In vielen Fällen liegt die Rendite durch Vermietung bei etwa 3 bis 6% pro Jahr. Dies ist aber komplett von der Lage abhängig, da diese wie so oft einen erheblichen Einfluss auf die Mietpreise hat.

Welche Immobilien eignen sich zur Vermietung?

Es ist ohne Probleme möglich, dass Einfamilienhäuser, aber auch Mehrfamilienhäuser vermietet werden. Darüber hinaus sind auch Bürogebäude ohne Probleme zur Vermietung geeignet. Wer sich für Garagen interessiert, wird feststellen, dass diese ebenfalls als Renditeobjekt zur Vermietung genutzt werden können. Ein besonderer Vorteil besteht darin, dass bei Garagen sehr geringe Wartungskosten und Unterhaltskosten anfallen. Unter dem Strich betrachtet stellen sie meist ein Objekt dar, das sehr leicht vermietet werden kann. Es ist zu beachten, dass zu unterscheiden ist, ob die Garagen elektrische Tore haben, oder manuell betätigt werden müssen.

  • Einfamilienhäuser zur Vermietung
  • Mehrfamilienhäuser (Wohnungen) zur Vermietung
  • Bürogebäude vermieten
  • Garagen vermieten
  • Stellplätze und Parkplätze vermieten
  • Grundstücke verpachten (z.B. Landwirtschaft)

Die Auswahl der Objekte, die zur Vermietung geeignet sind, ist recht groß. Es ist anzumerken, dass in jedem Fall  zuvor die Rendite geklärt werden muss.

Was sagt der Zustand eines Objektes über die Renditechancen aus?

In der Regel gar nichts! Wer sich für eine moderne Wohnung oder ein komplettes Mehrfamilienhaus entscheidet, dass er gerne vermieten möchte, der kann dies im modernisierten oder im sanierungswürdigen Zustand erwerben. Bei beiden Varianten sollten in jedem Fall die Folgekosten berechnet werden. Wer einmal die kompletten Kosten berechnet hat, die der Erwerb eines Objektes mit sich zieht, kann ohne Probleme berechnen, welche Renditen möglich sind.

  • Szenario a) Erwerb eines modernisierten Hauses

Wer sich für ein modernisiertes Haus kauft, dass er komplett vermieten kann, der muss zum Kaufpreis noch die Kosten für den Makler, den Notar und die Grunderwerbssteuer zurechnen. Gleichzeitig sollte geschaut werden, wie hoch die Brutto Miete (ohne Nebenkosten) für das Objekt im Jahr ist.

Wer zum Beispiel ein Haus für 300.000 Euro inklusive aller Nebenkosten erwirbt, kann dieses im Idealfall für 15.000 Euro im Jahr vermieten. Die jährliche Rendite würde im Idealfall also bei 5% liegen (300.000 * 0,05 = 15.000 EUR). Von dieser Rendite abzuziehen sind Gebühren wie zum Beispiel Steuern oder Kosten für Renovierungen, die am Objekt anfallen können.

  • Szenario b) Erwerb eines zu sanierenden Hauses

Wer ein Haus sanieren muss, der kann dies ohne Probleme tun, sollte aber die Kosten und Aufwände vorher abschätzen. Dies ist wichtig, da die Herstellungskosten beim Erwerb der Immobilie gegenüber den jährlichen Einnahmen gestellt werden müssen. Zum Kaufpreis und den Kaufnebenkosten kommen also in jedem Fall noch die Kosten für die Sanierung der Immobilie, bis diese vermietet werden kann. Hier muss also im Vorfeld genau kalkuliert werden, wie hoch die entsprechenden Kosten sein dürfen, damit die Immobilie mit einer entsprechenden Rendite vermietet werden kann.

Welche Kosten kann ich bei der Vermietung eines Objektes von der Steuer absetzen?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, um sie später zu vermieten, kann entsprechende Kosten ohne Probleme steuerlich geltend machen. Zahlreiche Nebenkosten und Instandhaltungskosten können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Falls zum Kauf der Immobilie für die Vermietung ein Kredit aufgenommen wurde ist es möglich, dass die Zinsen des Kredites ohne Probleme von der Steuer abgesetzt werden können.

Sollte die Immobilie nach dem Jahr 1924 gebaut worden sein, ist es möglich, dass über einen Zeitraum von 50 Jahren zwei Prozent im Jahr von der Steuer abgezogen werden können. Wenn die Immobilie vor 1924 gebaut wurde, steigt der Wert sogar auf 2,5%.

Die festgelegte Grundsteuer kann ohne Probleme in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden. Sollte es erforderlich sein, dass ein eigenes Konto eröffnet wird und dafür Kontoführungsgebühren erhoben werden, so können diese ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden.