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Nebenkosten beim Hauskauf – warum werden diese häufig unterschätzt?

Wer zum ersten Mal eine Immobilie erwerben möchte, wird sicherlich häufig im Internet danach suchen. Fakt ist, dass aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen für Kredite viele Menschen ein großes Interesse daran haben, ein Haus zu erwerben. Der Traum vom Eigenheim mit großem Garten und Terrasse ist nach wie vor in Deutschland weit verbreitet.

10-12% Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie sind die Regel

Beim Kauf einer Immobilie fallen jedoch auch 2017 zu dem Kaufpreis noch weitere Kosten an. Diese lassen sich auf ca. 10 bis 12% p.a. der Kaufpreissumme beziffern, sind aber auch davon abhängig, in welchem Bundesland das Haus erworben wird. Häufig vergessen Hauskäufer bei der Frage nach der Finanzierung, dass die Banken die Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren. Wer sich intensiv mit den Kreditrechnern im Internet auf den Webseiten der Banken befasst, findet diesen Hinweis häufig im Kleingedruckten, oder aber auch in einer Infobox.

Wichtig: die Nebenkosten werden in der Regel nicht über den Immobilienkredit bei der Bank finanziert! – sie müssen auf anderem Wege beglichen werden.

In der Praxis ist es meist das angesparte Eigenkapital, welches genutzt wird, um die Nebenkosten bei einem Kauf zu decken. In Abhängigkeit davon, wie hoch der Kaufpreis ist, steigen die Nebenkosten selbstverständlich.

Rechenbeispiele zu den Nebenkosten beim Hauskauf:

  • Eine Wohnung in Bayern kostet 115.000 Euro und die Nebenkosten liegen bei 5,8%. Die Gesamtkosten inkl. aller Gebühren liegen beim Erwerb der Immobilie bei 121.670 Euro wovon sich 115.000 Euro über einen Bankkredit finanzieren lassen.
  • Ein freistehendes Haus in Nordrhein Westfalen kostet 400.000 Euro, die Nebenkosten liegen bei 12%. Somit sind insgesamt inkl. aller Gebühren rund 448.000 Euro zu bezahlen. Davon lassen sich in der Regel 400.000 Euro via Bankkredit finanzieren.

Die Höhe der Nebenkosten variiert auch je nach Lage des Objektes. Das bedeutet, dass im Bundesland Bayern die Grunderwerbsteuer mit nur 3,5% deutlich niedriger ist, als es bei Nordrhein Westfalen mit 6,5% der Fall ist.

Wer eine Immobilie für 500.000 Euro in Bayern kauft, zahlt dafür 17.500 Euro an Grunderwerbsteuer. Würde die gleiche Immobilie in Nordrhein Westfalen liegen, werden insgesamt 32.500 Euro an Grunderwerbsteuer fällig.

Aus welchen Posten setzen sich die Nebenkosten beim Hauskauf zusammen?

Wer ein Haus kaufen möchte, fragt sich in der Regel, aus welchen Posten sich die Nebenkosten zusammensetzen, so dass teilweise bis 12% zum Kaufpreis für die Immobilie hinzu kommen.

In den meisten Fällen werden Immobilien über einen Makler vermittelt, dessen Provision der Käufer zu tragen hat. In der Regel nimmt der Makler einen Satz in Höhe von 3,57% des Kaufpreises zzgl. Steuer. Anzumerken ist, dass die Höhe der Provision für den Makler verhandelt werden kann, was gerade bei teuren Objekten angebracht ist.

Der Notar, welcher sich um den Kaufvertrag und die Beurkundung kümmert, nimmt etwa 1,5% bis 2% des Kaufwertes an Gebühren.

Ebenso ist die Grunderwerbsteuer zu entrichten, welche je nach Bundesland in Deutschland zwischen 3,5 und 6,5% liegt.

Ergänzt werden diese Kosten durch kleinere Gebühren, welche in Summe bei unter 500 Euro liegen und z.B. beim Grundbuchamt fällig werden, wenn die entsprechenden Eintragungen über den neuen Besitzer gemacht werden müssen. Anbei eine Übersicht der Nebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland:

  • Makler: 3,57% zzgl. Steuer
  • Notar: rund 1,5 bis 2%
  • Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5% je nach Bundesland
  • Sonstige Nebenkosten: bis 500 Euro (Grundbuchamt etc.)

In der Praxis wissen die meisten Käufer von Immobilien gerade beim ersten Immobilienkauf nicht, welche Kosten auf sie zukommen und das diese nicht über einen Kredit finanziert werden können – jedenfalls nicht über einen normalen Immobilienkredit.

Vollzahler Kredit – 100% Kredit zur Immobilienfinanzierung inkl. Nebenkosten?

Einige Banken bieten neben den normalen Immobilienkrediten auch Kredite an, bei denen bis zu 120% des Kaufpreises finanziert werden kann. Das bedeutet, dass nicht nur der Kaufpreis finanziert werden kann, sondern darüber hinaus auch die Nebenkosten, die beim Kauf anfallen. Während die Zinssätze bei den meisten Immobilien im Bereich von 1-3% p.a. liegen werden für solche 120% Darlehen in der Regel allerdings deutlich höhere Zinssätze verlangt. Nicht selten liegt der Zinssatz in diesem Fall bei einem Wert von 5 bis 7% p.a. was de facto mit deutlich höheren Kosten verbunden ist, als es bei einem normalen Immobiliendarlehen der Fall ist.